O direito de preferência nas relações locatícias
(*) Por Marlene Tissei
O direito de preferência do inquilino à aquisição do imóvel locado em igualdade de condições com terceiros é aplicável a qualquer espécie de locação, residencial ou não, por tempo determinado ou indeterminado.
É considerada nula a cláusula constante no contrato de locação que prevê a renúncia prévia do locatário em exercer, futuramente, o seu direito de preferência. Situação diferente e permitida, é a renúncia do locatário na época do negócio e de forma a liberar o proprietário para a venda em quaisquer condições, forma e preço.
Para que seja possível o locatário exercer o seu direito de preferência é necessário que o locador lhe transmita todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação.
O locatário deve exercer o seu direito de preferência de maneira inequívoca, por meio de adesão integral à resposta, no prazo de 30 (trinta) dias a contar de sua ciência, sob pena de, findo o prazo, ser considerada a sua renúncia ao mencionado direito.
Ocorrendo a aceitação da proposta, pelo locatário, não poderá haver desistência do negócio pelo locador, sob pena dele ser responsável pelos prejuízos ocasionados ao inquilino.
A inobservância, pelo locador, do direito de preferência do inquilino, importará para este o direito de cobrar daquele valor referente à eventual indenização por perdas e danos, bem como no direito em adjudicar o bem mediante prova de sua capacidade financeira.
Nas locações com finalidade residencial, o direito de preferência tem por objetivo proteger o direito à moradia (função social da propriedade), e nas locações não residenciais, proteger a continuidade da atividade comercial do locatário. Não se olvidando de sua importância para evitar venda simulada do bem e com o fim de encerrar a relação locatícia.
Trata-se de um direito personalíssimo e intransmissível, salvo a exceção prevista na hipótese de morte do locatário. Nesta situação, ficam sub-rogados nos direitos e obrigações do inquilino, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e na sequência, os herdeiros necessários e as pessoas que vivam na dependência econômica do locatário. Nas relações não residenciais, o espólio ou sucessor no negócio.
O direito de preferência daquele que utiliza o imóvel a título de locação pode ser considerado uma restrição ao direito de propriedade do locador. Isso porque, uma vez decidido, pelo locador, a transferência onerosa do bem, ele não poderá vender para outra pessoa, sem antes oportunizar o inquilino a exercer a sua preferência, desde que na mesma forma, preço e condições com terceiros.
Importante lembrar que o direito de preferência não alcança todas as situações de transferências do imóvel cedido em locação. Isso porque a lei especifica cinco transações imobiliárias que acobertam o direito de preferência do inquilino, sendo elas: Venda e promessa de venda, cessão de direitos e promessa de cessão de direitos e, finalmente, dação em pagamento.
Ocorrendo a perda da propriedade ou venda por decisão judicial, o inquilino não tem o direito de preferência, uma vez que ausente a voluntariedade por parte do proprietário do bem quanto a sua transferência.
Outras duas exceções que merecem destaques é a transação imobiliária referente permuta e doação. A permuta é diferente da venda porque naquela o pagamento é representado por outro bem, enquanto que na venda o preço é pago, predominantemente, em dinheiro.
A doação, por evidente, não poderia alcançar o inquilino uma vez que se trata de alienação a título gratuito.
Ocorrendo alteração de titularidade do bem locado por motivo de integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, o locatário também não terá direito de preferência na aquisição do bem. Isso porque tratam-se de hipóteses em que o locatário não tem condições de apresentar proposta nas mesmas condições que o terceiro interessado por tratar-se de negócios entre pessoas jurídicas e seus respectivos sócios.
Além disso, o locador poderá incorporar o imóvel ao capital da sociedade, por isso, excluindo o pagamento em dinheiro.
Referente à cisão, não é permitido que o inquilino exerça do direito de preferência de imóvel pertencente à pessoa jurídica que por motivo de cisão, passou a pertencer a pessoa jurídica diversa.
Em continuidade às hipóteses de não alcance do direito de propriedade do locatário, o legislador acrescentou, por último, a constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive leilão extrajudicial.
Diante disso, conclui-se que via de regra, o direito de preferência do inquilino está diretamente ligado com a transferência onerosa do bem dado em locação e por manifestação de vontade do proprietário, sem nenhuma imposição.
(*) Marlene Tissei é graduada em Direito pela Universidade Estadual de Maringá – UEM; Advogada atuante em Maringá desde janeiro de 1989; Sócia fundadora e proprietária da empresa Marlene Tissei advocacia; Atua nas áreas: Direito Imobiliário, Consumidor, Família e Sucessões; Especialista em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito; Integrante do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – Ibradim; Especialista em Direito Civil (Família e Sucessões) e Processual Civil pela Unicesumar de Maringá; Conselheira da OAB-Maringá nas gestões: 1998 a 2000, 2007 a 2009; Diretora Secretária Adjunta OAB-Maringá – gestão 2010 a 2012; Conselheira da OAB-PR – Gestão 2013 a 2015; Presidente da Comissão das Mulheres Advogadas da OAB Maringá – gestão 2019 a 2021; Sócia Fundadora do Rotary Club de Maringá ACIM; Participação na Revista Jurídica Cesumar Mestrado – v.4, n.1,2004-ISSN 1677-6402, através do artigo Direito Sucessório na União Estável e o Novo Código Civil; Membra do Projeto de Pesquisa “Análise do Princípio do direito de igualdade jurídica nas relações familiares, sob a perspectiva do Direito Civil e do Direito Constitucional Brasileiros”.
